Vente immobilière : quelle est la définition d’un vice caché ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, malheureusement il n’existe pas de définition juridique exacte du vice caché, malgré que celui-ci peut revêtir plusieurs formes.
Par contre, illustrons ses conditions dans un exemple qui sera certainement plus clair :
Il n’est pas rare d’avoir un coup de cœur lors d’une visite d’un immeuble. Des conditions extérieures favorables, une belle peinture… Vous vous projetez déjà. Mais attention, parfois il peut s’agir d’un bien pourri sous ses aspects favorables.
Par vice caché on entend : mérule, dégâts provoqués par des termites, fondations défectueuses, humidité etc.
Malgré l’absence de définition juridique, il existe des conditions claires pour pouvoir parler de « vice caché ».
- Premièrement, l’acquéreur n’aurait pas pu découvrir le défaut lors de la visite du bien immobilier, même si elle a été réalisée avec prudence et attention.
- Deuxièmement, le vice caché doit déjà exister au moment de l’achat, au moment du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.
- Enfin troisièmement, il faut que le défaut ou vice caché empêche l’utilisation « normale » du bien.
Ce vice caché a pour conséquence que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou en aurait offert un prix moins élevé s’il avait connu le vice.
Quel sont les recours de l’acheteur pour vice caché ?
Dans les faits et en pratique, les conditions ci-dessus sont très difficiles à remplir.
Mais si c’est le cas, la garantie contre les vices cachés pourra vous permettre de demander réparation auprès du vendeur.
Vous aurez alors le choix de :
- de rendre le bien et récupérer le prix que vous avez payé ainsi que les frais occasionnés par l’achat.
- de conserver le bien et vous faire rembourser une partie du prix d’achat, moyennant une estimation réalisée par un expert.
Dans le cadre d’une vente immobilière, si le vendeur est de mauvaise foi et qu’il a connaissance du vice caché, vous pourrez en plus récupérer des dommages et intérêts. Cependant, ce sera à vous de prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice sauf s’il s’agit d’un vendeur professionnel. Alors, ce sera à lui de prouver que, quels que soient les moyens mis en œuvre, il lui aurait été impossible de découvrir le vice du bien qu’il vendait.
Dans les faits, ces conditions pour pouvoir prouver le vice caché et donc bénéficier de la garantie qui vous permettra une réparation.
Malheureusement elles sont en pratique très difficiles à remplir.
Absence de garantie contre les vices cachés : ce que prévoient les compromis de vente
Le vendeur peut être déchargé de la garantie pour vices cachés.
En pratique, la plupart des compromis de vente et des actes notariés prévoient une clause selon laquelle le vendeur ne garantit pas les vices cachés. Il est souvent indiqué que le vendeur vend « sans garantie d’absence de vices ou défauts cachés ». Ce genre de clause est parfaitement valable. Libre à l’acquéreur de l’accepter ou de la refuser.
Attention, cette clause d’exonération ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi ou est un professionnel.
Un recours contre le notaire ?
Le notaire s’occupe d’authentifier les conventions entre les parties et de s’assurer que le transfert de propriété soit opposable aux tiers.
Parmi les recherches accomplies par le notaire et ses collaborateurs, il y a la récolte de renseignements urbanistiques, les informations fiscales, les PEB, contrôles électriques… Ces renseignements sont théoriques et ne correspondent pas toujours à la situation réelle du bien.
Il n’est pas dans la mission du notaire de visiter le bien pour lequel il passe l’acte authentique. Il lui est donc impossible de s’assurer sa bonne conformité aux règles urbanistiques en vigueur. Par ailleurs, il lui sera également impossible de vérifier ou d’attester que le bien ne comporte pas de vices cachés. Pareil contrôle soulève un aspect technique qui échappe normalement à la compétence du notaire.
Quelques conseils de votre notaire :
Un bien mal acquis, reste acquis ! Il est dès lors conseillé de visiter plusieurs fois le bien, au besoin avec l’aide d’un expert. N’attendez pas de faire une offre ou de signer le compromis de vente pour aller visiter le bien avec un entrepreneur.
Lors d’une visite, ne vous accrochez pas seulement aux détails esthétiques : ce qui est beau ne rime pas toujours avec qualité.
Osez-vous renseigner ! Ex : n’hésitez pas à demander au vendeur de pousser la chaudière à fond pour vérifier qu’elle fonctionne correctement, n’hésitez pas à vérifier que toutes les fenêtres et portes s’ouvrent, que les volets se ferment, que la cheminée est utilisable, etc.
C’est vrai qu’en ce moment le marché immobilier est assez dense. Il y a beaucoup d’amateurs et il faut se prononcer rapidement. Prenez tout de même le temps de réfléchir, ne vous précipitez pas. Si ce n’est pas ce bien, ce sera un autre.
Plus d’information ?
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N’hésitez pas à contacter l’étude du notaire Anne-Françoise Lambrechts, notaire dans l’arrondissement de Amay–Huy–Waremme – Faimes, province de Liège au 04/2595075 ou via mail à l’adresse : annefrancoise.lambrechts@belnot.be
Nous nous ferons un plaisir de vous donner toutes les informations complémentaires ou renseignements utiles.
